Contrat de bail rural type



CONTRAT DE LOCATION RURAL
BAIL A METAYAGE

BAILLEUR
(personne physique ou société civile de famille ou indivision : nom et domicile - personne morale : dénomination et siège social)

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PRENEUR

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OBJET DU CONTRAT
Le bailleur confère au preneur, qui accepte, la jouissance des biens ci-après désignés. S'agissant d'une mise à disposition à titre onéreux d'immeubles à usage agricole en vue de leur exploitation, la convention obéit aux règles impératives des articles L. 411-1 et suivants du Code rural ainsi qu'aux conditions particulières convenues par les parties, dans les limites de ce que la loi permet.
Pour tout ce qui ne serait pas expressément prévu, les contractants déclarent vouloir s'en remettre aux usages locaux.
Les parties sont avisées qu'en cas de réforme du statut du fermage, elles seront tenues de se conformer aux dispositions immédiatement applicables aux baux en cours.

CONTRÔLE DES STRUCTURES
Le changement de titulaire du droit d'exploiter provoqué par le présent bail n'est pas soumis à autorisation administrative préalable.
En application de l'article L. 331-11 du Code rural, le preneur déclare qu'en dehors du fonds loué, il n'exploite aucun autre bien (ou : qu'en dehors du fonds loué, il exploite les biens suivants :...).

DÉSIGNATION DU BIEN LOUÉ
Une parcelle de ............ hectares de terres ................... .
Tel que le tout existe, sans aucune exception ni réserve mais sans garantie de contenance; étant entendu qu'en cas de discordance entre la superficie réelle et celle ci-dessus indiquée, il sera procédé, à due concurrence, à un ajustement de fermage.

ÉTAT DES LIEUX
1. – État des lieux préalable à la signature du bail
Les parties ont dressé le ......, un état des lieux loués dont une copie est ci-annexée.

FERMAGE
1° Montant et modalités de paiement :
En application de l'article L. 411-11 du Code rural et de l'arrêté de M. le préfet du département de ......, en date du ......, le fermage est fixé à la somme de ............ Euros à l'hectare, soit un total annuel de ......... Euros.
Ce loyer, payable annuellement (ou : semestriellement / trimestriellement / mensuellement), à terme échu (ou : d'avance), le ......, de chaque année (ou : semestre / trimestre / mois), au domicile du bailleur, sera actualisé chaque année compte tenu de la variation de l'indice des fermages défini à l'échelon du département ou de la région naturelle par le préfet, après avis de la commission consultative paritaire de baux ruraux. L'indice de référence sera celui en vigueur le .......... de chaque année.

2° Révision :
Le fermage fixé d'un commun accord par les parties n'est susceptible d'être révisé qu'à l'occasion du renouvellement du bail. Toutefois, si en application de l'article L. 411-12 du Code rural, le bailleur accepte ou est contraint de réaliser des investissements importants, le loyer pourra être augmenté d'une rente calculée conformément auxarticles R. 411-8 et R. 411-9 du Code rural.3° Perte de récolte par cas fortuit
Quelle qu'en soit la cause, jamais le preneur ne pourra invoquer une perte de récolte en vue d'obtenir une réduction du fermage.

DURÉE DU BAIL
La location est conclue pour une durée de neuf ans, à compter du ...... Elle viendra, en conséquence, à expiration le ......

DROIT AU RENOUVELLEMENT
En application de l'article L. 411-46 du Code rural, le bail une fois arrivé à son terme a vocation à se renouveler par périodes successives de neuf ans. À défaut de convention contraire, les conditions du nouveau contrat sont identiques à celles de la location initiale.
S'il entend libérer les lieux à la date prévue pour l'expiration du bail, le preneur est tenu d'adresser congé au bailleur au moins dix-huit mois à l'avance par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou par acte d'huissier de justice.
Pour sa part, le bailleur est autorisé à s'opposer à la reconduction du contrat lorsqu'il justifie, conformément aux articles L. 411-53, L. 411-57 et L. 411-64 du Code rural, soit que le preneur a refusé de payer le fermage ou a eu un comportement de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds loué, soit que le preneur a atteint l'âge de la retraite, soit que le fonds est destiné à la construction pour son usage ou celui de sa famille d'une maison d'habitation. Le preneur doit être informé de l'intention du bailleur dix-huit mois au moins à l'avance par acte d'huissier de justice.

DROIT DE REPRISE
Conditions. – À l'expiration du contrat, le bailleur ne pourra reprendre le bien loué qu'en vue de le mettre en valeur personnellement ou de le faire exploiter par son conjoint ou un de ses descendants.
Le bénéficiaire de la reprise doit satisfaire aux conditions énoncées auxarticles L. 411-58 et suivants du Code rural.
Formalités. – Un congé doit être adressé au preneur dans les forme et délai mentionnés à l'article L. 411-47 du Code rural.
En application de l'article L. 411-6 du Code rural, le preneur sera éventuellement tenu d'accepter, lors du renouvellement, l'introduction dans le bail d'une clause de reprise sexennale.
Prorogation du bail au profit du preneur âgé. – À condition d'être à moins de cinq ans de l'âge de la retraite, le preneur peut, dans les conditions définies à l'article L. 411-58 du Code rural, paralyser, jusqu'à sa cessation d'activité, les effets de la reprise.

CONDITIONS GÉNÉRALES
D'une manière générale, le preneur aura l'obligation de maintenir le bien loué en bon état d'entretien et d'avertir le bailleur des usurpations dont il serait victime.

AMÉLIORATIONS FONCIÈRES
En application de l'article L. 411-28 du Code rural, le preneur pourra, avec l'accord du bailleur, supprimer les obstacles naturels qui séparent les parcelles louées.

CHANGEMENT DE MODE DE CULTURE
Sauf à respecter la procédure décrite par l'article L. 411-29 du Code rural, faculté est offerte au preneur d'adopter le mode de culture de son choix.

TRAVAUX D'AMÉNAGEMENTS
Sous réserve d'accomplir les formalités prescrites par l'article L. 411-73 du Code rural et de ne pas se heurter à l'opposition du bailleur ou du tribunal paritaire de baux ruraux, le preneur peut entreprendre tous travaux destinés à améliorer le bien loué.

GEL DES TERRES. EXTENSIFICATION. BOISEMENT
Quels que soient les engagements souscrits en contrepartie de l'accès aux aides communautaires mises en place dans le cadre d'une organisation commune de marchés ou de la protection de l'environnement, le preneur sera tenu des obligations nées du bail.
Le bien loué ne pourra être affecté à des fins non agricoles ou boisé qu'avec l'agrément du bailleur.


ASSURANCES
Les primes d'assurance contre l'incendie du bien loué seront supportées par le bailleur. En cas de sinistre, seule la faute grave du preneur sera de nature à autoriser le bailleur ou les compagnies d'assurances à intenter un recours contre lui.

CHASSE
Le preneur a personnellement le droit de chasser sur le bien loué.

TAXES ET IMPÔTS
Les impôts fonciers demeurent à la charge du bailleur. Toutefois, il est convenu par les parties que la taxe foncière sur les propriétés non bâties ainsi que les frais d'établissement de rôle seront supportés par le preneur, à concurrence de ......
Par ailleurs, le preneur sera tenu de rembourser au bailleur la moitié du montant de la taxe perçue par les chambres d'agriculture, en application de l'article 1604 du Code général des impôts.

TRANSMISSION DU BAIL
En principe, toute cession de bail ou sous-location du bien affermé est strictement interdite.
Cessions autorisées. – Dans les limites définies par lesarticles L. 411-35, L. 411-37, L. 411-38 et L. 411-39 du Code rural, sont toutefois permis :
- la cession du bail au profit du conjoint ou d'un descendant du preneur;
- l'association au bail, en qualité de copreneur, du conjoint du preneur ou de l'un de ses descendants;
- l'apport du droit au bail à une société;
- la mise à disposition du bien loué au profit d'un groupement;
- les échanges de jouissance.

Améliorations. – Le changement de titulaire du bail ou la mise du bien loué à la disposition d'une société peut s'accompagner, conformément à l'article L. 411-75 du Code rural, de la cession au bénéficiaire de la transaction des améliorations dues à l'initiative du preneur.
Décès du preneur. – En cas de décès du preneur, le bail a vocation, en application de l'article L. 411-34 du Code rural, à continuer au profit de son conjoint, de ses ascendants et de ses descendants qui participent à l'exploitation ou y ont participé au cours des cinq années antérieures au décès.
Redressement judiciaire. – Enfin, le transfert du bail peut également être corrélatif à la cession de l'ensemble des éléments dont est composée l'exploitation du preneur ordonnée, conformément à l' article 82 de la loi n° 85-98 du 25 janvier 1985, dans le cadre d'une procédure de redressement judiciaire.

TRANSMISSION DU BIEN LOUÉ
Principe. – La transmission à titre gratuit ou à titre onéreux du bien loué en cours de bail laisse intacts les droits du preneur. Droit de préemption. – En cas de vente, le preneur dispose d'un droit de préemption qu'il a vocation à exercer dans les conditions définies aux articles L. 412-1 et suivants du Code rural.
Remembrement. – Si le bien loué est soumis à remembrement, le preneur pourra, soit exiger le report des effets de la location sur les immeubles repris par le bailleur en Échange de ceux apportés, soit solliciter la résiliation totale ou partielle du bail.

RÉSILIATION DU BAIL
Accord des parties. – La résiliation du bail peut résulter de l'accord des parties ou de la destruction totale du bien loué. Initiative du bailleur. – Dans les limites permises par les articles L. 411-31, L. 411-32, L. 411-36 et L. 411-53 du Code rural, le bailleur est autorisé à exiger le départ anticipé du preneur dans les situations suivantes :
- changement de destination du bien loué;
- défaut de paiement du fermage;
- agissements de nature à compromettre la bonne exploitation du fonds;
- transmission irrégulière du contrat de bail ou de la jouissance du bien loué.
Initiative du preneur. – Pour sa part, le preneur est admis à solliciter la résiliation du bail lorsqu'il envisage de faire valoir ses droits à la retraite ou à la préretraite ou est privé, en raison d'une modification de son état de santé ou de sa situation familiale ou professionnelle, de la possibilité de continuer à assurer la mise en valeur du bien loué. Selon le cas, application est faite de l'article L. 411-65 du Code rural, de l'article9-III de la loi n° 91-1407 du 31 décembre 1991 ou de l'article L. 411-33 du Code rural.

FIN DU BAIL
Quelle que soit la cause de la fin du bail, le bien loué doit être restitué en bon état d'entretien.
Si la comparaison entre les situations initiale et finale révèle une dégradation du fonds, le bailleur a droit à une indemnité égale au moment du préjudice subi. Si, à l'inverse, le bien loué a bénéficié d'améliorations régulières, c'est le preneur qui est titulaire envers le bailleur d'une créance dont le montant et les modalités de paiement sont définis conformément aux articles L. 411-69 et suivants du Code rural.

DÉCLARATIONS FISCALES
1. – Bailleur assujetti à la TVA
Le bailleur sera assujetti à la TVA pour l'ensemble du fermage

OU :

2. – Bailleur non assujetti à la TVA
Le preneur sera tenu d'acquitter par périodes triennales un droit d'enregistrement calculé au taux de 2,50 %, sur l'ensemble du fermage.


FRAIS
Tous les frais inhérents à l'enregistrement du présent bail seront supportés par ......

A........................, le ....................... en ...... exemplaires

et comprenant : ..... mots nuls ..... lignes nulles.

LE BAILLEUR / LE PRENEUR
“ lu et approuvé – signature” / “lu et approuvé – signature”




 
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